Kredit rumah yang memakai bitcoin mulai bergeser dari produk niche menjadi opsi pembiayaan yang diperhatikan bank dan pemberi pinjaman besar. Skema ini menarik karena pemilik aset digital bisa membeli hunian tanpa harus menjual bitcoin yang nilainya sudah naik.
Cara kerjanya mirip kredit rumah biasa, tetapi ada lapisan agunan kripto di dalamnya. Bitcoin, USD Coin, atau aset yang ditokenisasi dipakai untuk membantu membiayai uang muka atau pinjaman rumah.
Fannie Mae akan mulai menerima bitcoin dan USD Coin sebagai agunan untuk mortgage konvensional. Program ini masih pilot, dengan Better sebagai pemberi pinjaman yang bermitra dengan Coinbase, dan daftar tunggu sudah terbentuk.
Minat terhadap skema ini datang dari pemilik kripto yang ingin memakai asetnya untuk kebutuhan nyata. Banyak di antara mereka sudah lama menyimpan kripto dan kini melihatnya sebagai cara untuk memperoleh tempat tinggal tanpa melepaskan kepemilikan.
Cara skemanya bekerja
Di model Better dan Coinbase, mortgage kripto pada dasarnya berjalan seperti pinjaman tanpa uang muka. Dua pinjaman digabung, yaitu mortgage utama dan pinjaman uang muka yang dijamin kripto, lalu disatukan dalam satu suku bunga, tenor, dan cicilan bulanan.
Ada syarat agunan yang ketat untuk menjaga risiko. Jika memakai bitcoin, nilai jaminan harus minimal 250% dari pinjaman uang muka, sedangkan USDC harus minimal 125%.
Contoh sederhananya, agunan BTC senilai $250,000 dapat mendukung pinjaman uang muka $100,000. Agunan USDC senilai $125,000 juga bisa mendukung pinjaman uang muka $100,000.
Better juga memberi kredit biaya penutupan untuk anggota Coinbase One yang lolos pinjaman. Nilainya 1% dari jumlah mortgage, dengan batas maksimal $10,000.
Vishal Garg, pendiri sekaligus CEO Better, mengatakan peluncuran resmi mortgage kripto akan dilakukan pada Juni. Ia menyebut sebagian pinjaman berbasis kripto sudah mulai dilakukan sekarang untuk menyempurnakan proses yang masih perlu dibenahi.
Produk yang menargetkan pembeli dengan aset besar
Model serupa juga dijalankan Milo untuk pemilik aset digital dengan penghasilan tradisional yang tidak standar. Perusahaan ini tidak mewajibkan pendapatan biasa untuk lolos mortgage dan menawarkan pembiayaan 100% bagi peminjam yang memenuhi syarat.
Pendiri Milo, Josip Rupena, sebelumnya bekerja di divisi ultra-high-net-worth di firma Wall Street. Ia mengenal konsep meminjam dengan jaminan aset yang nilainya sudah naik, alih-alih menjualnya, dan melihat banyak klien kaya tetap tidak lolos standar kelayakan pinjaman konvensional.
Milo melaporkan telah melampaui $100 juta dalam originasi crypto mortgage. Salah satu pinjaman yang disebutkan bahkan mencapai rekor $12 juta.
Struktur pinjamannya juga berbeda dari mortgage biasa. Untuk mortgage 30 tahun, 10 tahun pertama bersifat interest-only, lalu sisanya diamortisasi selama 20 tahun berikutnya.
Dalam salah satu contoh, pinjaman $1 juta mengharuskan peminjam menempatkan bitcoin senilai $1 juta sebagai agunan. Baik bitcoin maupun properti sama-sama dijadikan jaminan dalam transaksi itu.
Risikonya dijelaskan secara terbuka karena nilai kripto bisa turun tajam. Jika nilai bitcoin turun 65%, nilai jaminan berubah menjadi $350,000, sehingga peminjam harus menambah bitcoin atau mengurangi saldo pinjaman.
Rupena mengatakan perusahaannya belum pernah meminta tambahan jaminan selama periode tiga setengah tahun mereka menyalurkan crypto mortgage. Ia juga menawarkan opsi self-custody crypto mortgage, di mana Milo memverifikasi bitcoin, tetapi pelanggan tetap menyimpannya sendiri dan membayar uang muka tunai.
Biaya pinjaman Milo sedikit lebih tinggi dari mortgage konvensional. Selisihnya sekitar setengah poin, sehingga jika suku bunga konvensional 6,5%, skema Milo berada di sekitar 7%.
Daya tarik dan batasannya
Bagi sebagian peminjam, manfaat utamanya adalah menghindari penjualan aset dan potensi beban pajak yang muncul karenanya. Bryan Courchesne dari Daim.io menilai mekanisme ini menarik, tetapi ia mengingatkan bahwa agunan bitcoin yang dibutuhkan tetap jauh lebih besar daripada uang muka yang ingin dibiayai.
Courchesne menyebut ada dua hal yang perlu diperhatikan, yaitu rasio agunan bitcoin 250% dan suku bunga yang cenderung lebih tinggi dibanding rate berjalan. Ia mengatakan pasar mendengar kisaran 125 hingga 150 basis poin di atas suku bunga umum, sehingga pinjaman yang awalnya terlihat di 7% bisa dipatok di 8% atau 8,5%.
Meski begitu, optimisme tetap besar karena struktur ini mengubah aset yang selama ini dianggap pasif menjadi alat pembiayaan. Garg bahkan mengatakan fokusnya bukan hanya bitcoin, melainkan semua aset yang bisa ditokenisasi.
Ia menyebut 41% pelanggan mereka akhirnya tidak membeli rumah atau tidak lolos karena tidak punya dana uang muka. Menurutnya, ruang yang lebih besar akan terbuka jika saham, ETF indeks S&P 500 versi token, atau aset tokenisasi lain bisa dipakai sebagai dasar pembiayaan tanpa harus menjual kepemilikan yang nilainya sudah naik.
Garg juga mengatakan perusahaannya bekerja dengan sejumlah korporasi besar di AS agar karyawan mereka bisa memanfaatkan saham untuk membeli rumah tanpa uang muka. Ia menyebut ada $35 triliun saham dan obligasi di tangan rumah tangga AS, sementara uang di rekening bank dan giro hanya $5 triliun, sehingga dana yang dihitung sebagai uang muka masih sangat terbatas.
Coinbase melihat pola ini sejalan dengan cara orang kaya menjaga likuiditas tanpa menjual aset inti. Mark Troianovski dari Coinbase membandingkannya dengan mekanisme yang dipakai tokoh seperti Sergey Brin dan Jeff Bezos, yakni tetap memegang aset bernilai besar sambil memakainya untuk kebutuhan lain.
Courchesne mengatakan minat juga datang dari klien yang sudah mulai bertanya sebelum produk ini tersedia luas. Ia tetap optimistis crypto mortgage bisa membantu lebih banyak orang meraih kepemilikan rumah dengan memanfaatkan aset digital yang selama ini hanya disimpan.
