Rencana KPR dengan tenor hingga 40 tahun dapat membuat cicilan rumah lebih terjangkau dalam jangka pendek. Namun, skema ini juga menempatkan PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF pada tantangan besar untuk memperoleh pendanaan yang sama panjangnya.
Tanpa sumber dana berjangka panjang, pembiayaan KPR tenor panjang berisiko mengalami maturity mismatch, yaitu ketidaksesuaian antara jatuh tempo dana yang dihimpun dan kredit yang disalurkan. Risiko ini menjadi penting ketika pasar domestik masih terbatas dalam menyerap surat utang berjangka sangat panjang.
Investor Lokal Masih Terbatas untuk Tenor Panjang
Direktur Utama SMF Ananta Wiyogo menyatakan KPR tenor 40 tahun masih menjadi pilihan, bukan kewajiban bagi seluruh masyarakat. Meski begitu, penerapannya menuntut penyesuaian struktur pendanaan agar kewajiban jangka panjang tidak ditopang instrumen berumur lebih pendek.
Tantangan tersebut terlihat dari minat investor dalam negeri terhadap surat utang berjangka panjang. Menurut Ananta, penerbitan obligasi dengan tenor hingga 20 tahun pun masih sulit karena basis investor yang berminat belum besar.
SMF selama ini mengandalkan pasar modal domestik untuk menghimpun dana pembiayaan perumahan. Dana kelolaan dari dana pensiun dan perusahaan asuransi di pasar lokal diperkirakan berada pada kisaran Rp1.400 triliun hingga Rp1.700 triliun.
Untuk mendukung kebutuhan dana yang lebih panjang, SMF mulai mengkaji akses ke pasar internasional. Investor dana pensiun luar negeri menjadi salah satu opsi karena umumnya memiliki orientasi investasi jangka panjang, meski risiko perbedaan mata uang perlu diperhitungkan.
Peran SMF dalam KPR FLPP
Selain menyediakan likuiditas bagi bank penyalur KPR melalui refinancing dan pinjaman, SMF menjalankan fungsi sebagai instrumen fiskal pemerintah di sektor perumahan. Salah satu perannya adalah mendukung KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau KPR FLPP untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
Dalam skema KPR FLPP, SMF menanggung 25% kebutuhan pendanaan rumah subsidi. Target program pada 2026 mencapai sekitar 350.000 unit rumah dengan bunga tetap 5% dan tenor hingga 20 tahun.
| Indikator | Posisi hingga Juni 2026 | Keterangan |
|---|---|---|
| Penyaluran pinjaman semester I | Rp14,09 triliun | Akumulasi sejak berdiri Rp141,61 triliun |
| Pendanaan semester I | Rp8,48 triliun | Akumulasi hingga kuartal II Rp77,69 triliun |
| Sekuritisasi aset | 17 transaksi | Nilai akumulasi Rp14,21 triliun |
| Porsi pendanaan KPR FLPP | 25% | Kebutuhan dana Rp36,7 triliun |
Sejak berdiri hingga Juni 2026, SMF telah menerima Penyertaan Modal Negara sebesar Rp17,91 triliun untuk menjalankan peran dalam KPR FLPP. Perseroan juga menggunakan dana dari neraca sendiri dan utang sekitar Rp18,8 triliun untuk memenuhi porsi pendanaan tersebut.
Pendanaan yang telah disalurkan itu menghasilkan pembiayaan bagi 962.650 unit rumah. SMF menargetkan kerja sama dengan BP Tapera, BTN, dan perbankan agar sasaran 350.000 rumah subsidi pada 2026 dapat tercapai.
Tekanan Bunga dan Daya Beli Rumah
Prospek pembiayaan perumahan pada semester II/2026 masih dibayangi pemulihan daya beli yang belum merata dan ketidakpastian ekonomi. Kenaikan biaya dana dapat mendorong bunga KPR lebih tinggi, yang pada akhirnya berpotensi menekan permintaan rumah.
Chief Economist SMF Martin D. Siyaranamual menilai belanja pemerintah yang tinggi, pelemahan cadangan devisa, dan tekanan terhadap rupiah dapat membuat Bank Indonesia mempertahankan kebijakan moneter ketat. Kondisi itu berpotensi menjaga biaya pendanaan tetap tinggi bagi industri pembiayaan perumahan.
Tekanan juga terlihat dari perlambatan penjualan ritel setelah hari raya, kondisi sektor konstruksi, serta pertumbuhan penjualan rumah yang masih negatif. Meski demikian, SMF menilai tekanan pada sektor perumahan belum bersifat fundamental.
Perseroan menetapkan tiga fokus hingga akhir 2026, yakni menjaga kesiapan dana KPR FLPP, memperluas dukungan likuiditas kepada lembaga penyalur, dan mendaur ulang aset. Strategi daur ulang aset dilakukan melalui refinancing serta sekuritisasi, termasuk kajian skema jual putus dan tidak jual putus.
SMF juga menyesuaikan skema pendanaan dengan kebutuhan tiap lembaga penyalur KPR, termasuk untuk membantu pemenuhan modal tier 2. Di tengah rencana tenor KPR yang makin panjang, keberhasilan memperoleh dana berjangka panjang akan menentukan kemampuan SMF menjaga likuiditas pembiayaan rumah.
Pada Juni 2026, rasio NPL gross SMF tercatat 0,03%, sementara laba bersih semester I mencapai Rp391 miliar atau tumbuh 33,90% secara tahunan. Aset perseroan juga naik 21,79% secara tahunan menjadi Rp68,29 triliun, dengan target akhir tahun sebesar Rp73,30 triliun.