Elon Musk dan Mark Zuckerberg sama-sama memilih KPR saat membeli properti mewah, meski keduanya sebenarnya mampu membayar tunai. Keputusan itu menunjukkan bahwa bagi super kaya, utang rumah sering dipakai sebagai alat keuangan, bukan tanda kekurangan dana.
Di level kekayaan seperti itu, uang tunai justru dianggap kurang efisien jika dibiarkan menganggur. Dana yang tidak dipakai untuk melunasi rumah bisa tetap bekerja di saham, bisnis, obligasi, atau aset lain yang berpotensi memberi imbal hasil lebih tinggi.
Logika di balik cicilan, bukan pembayaran tunai
Elon Musk tercatat mengambil pinjaman 61 juta dollar AS atau sekitar Rp 1 triliun dari Morgan Stanley untuk membeli lima properti di California. Angka itu kecil dibandingkan kekayaannya yang disebut mencapai 703 billion dollar AS atau sekitar Rp 12 triliun.
Langkah tersebut membantu menjaga likuiditas. Kekayaan para miliarder biasanya sudah terkunci di berbagai investasi, sehingga menyimpan terlalu banyak uang tunai sering dipandang tidak produktif.
Miltiadis Kastanis, direktur eksekutif penjualan di Compass, mengatakan orang dengan kekayaan sangat tinggi memandang likuiditas dan utang secara berbeda. Menurut dia, mereka lebih memilih uang tetap bergerak dalam investasi, bisnis, atau koleksi seni daripada berhenti di satu aset properti.
Bunga pinjaman dan potensi imbal hasil
Keputusan mengambil KPR juga masuk akal ketika potensi keuntungan investasi lebih tinggi daripada bunga pinjaman. Kastanis memberi contoh sederhana, jika pasar saham bisa menghasilkan 10 persen per tahun sementara bunga KPR hanya 5 persen, pinjaman menjadi pilihan yang logis.
Mark Zuckerberg menjalankan pola serupa saat melakukan pembiayaan ulang rumahnya di Palo Alto pada 2012. Ia memakai kredit jangka 30 tahun dengan bunga 1,05 persen.
Bunga yang sangat rendah membuat cicilan terasa efisien. Dana 6 juta dollar AS miliknya tidak perlu terkunci di rumah dan tetap bisa dialihkan ke instrumen lain yang lebih menguntungkan.
Keuntungan pajak dan efek inflasi
KPR di Amerika Serikat juga memiliki sisi pajak yang menguntungkan. Bunga cicilan dapat menjadi pengurang pajak untuk pinjaman hingga 750.000 dollar AS bagi wajib pajak yang merinci laporan pajaknya.
Islay Robinson, pendiri dan CEO Enness Global, menyebut cicilan rumah juga bisa membantu optimisasi pajak di beberapa negara. Ia menilai inflasi membuat nilai mata uang menurun, sehingga membayar pinjaman di masa depan dengan uang yang nilainya sudah menyusut bisa lebih menguntungkan.
Bagi kelompok ultra kaya, utang properti kerap diperlakukan sebagai alat pengelolaan aset. Selama bunga pinjaman lebih rendah daripada potensi keuntungan investasi, menempatkan modal di aset produktif dinilai lebih efisien daripada membeli rumah secara tunai.
Lebih dari sekadar KPR
Di kalangan orang super kaya, strategi lain yang sering dibahas adalah buy, borrow, die. Skema ini memungkinkan mereka menjaminkan saham atau aset investasi untuk memperoleh dana segar tanpa harus menjual kepemilikan terlebih dahulu.
JP Morgan menjelaskan bahwa pinjaman dengan jaminan aset membuat investor tetap bisa berinvestasi, menunda pajak, dan membuka ruang untuk peluang lain. Dana pinjaman itu juga tidak dikategorikan sebagai pendapatan kena pajak dalam sistem regulasi Amerika Serikat.
Aset yang dijaminkan kemudian dapat diwariskan kepada ahli waris. Proses itu bisa memicu stepped-up basis yang membantu menghapus sebagian besar pajak keuntungan modal yang sudah menumpuk selama bertahun-tahun.
Bagi pembeli rumah biasa, pola Musk dan Zuckerberg memberi pelajaran penting. KPR tidak selalu dipakai karena kurang mampu, tetapi sering menjadi cara untuk menjaga modal tetap bergerak, mengelola pajak, dan memaksimalkan hasil dari setiap dolar yang dimiliki.
